내 집 마련, 주택담보대출 이해하기

내 집 마련을 위해 주택담보대출에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다. 대출이나 세금에 대해서는 일반인이 이해하기 어려운 부분들이 너무 많습니다. 이 글을 쓰는 본인도 마찬가지입니다. 저와 함께 자세히 알아보도록 하겠습니다. 우선은 나와 내 가족이 편히 쉴 수 있는 집을 사는 건 많은 사람들의 꿈입니다. 하지만 이 꿈을 이루기 위한 길은 멀고도 험합니다. 구매할 주택의 가격부터 주택을 담보로 받을 수 있는 대출 금액, 취득세까지 현실적으로 알아두고 챙겨야 할 게 많기 때문입니다. 어디부터 시작해야 할지 막막하다면 이 글부터 읽어보세요. 주택 구매를 위해 필요한 기본 지식을 알려드리겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

먼저 내가 주택 구매에 쓸 수 있는 예산을 확인해 봅니다. 가지고 있는 돈이 많다면 좋겠지만, 아쉽게도 대부분 대출을 받아야 할 겁니다. 그래서 필요한 것이 바로 '주택담보대출'입니다. 말 그대로 주택을 담보로 대출해 주는 상품이데, 주택담보대출은 소득과 자산 정도에 따라 종류가 다양합니다.

 

 

 

1. 내 조건에 맞는 정부 지원 대출 상품을 확인합니다.

가장 먼저 확인해야 할 상품은 정부 정책 지원 주택담보대출입니다. 서민 주거 안정 지원을 위해 비교적 낮은 금리로 운영하는 대출 상품인데, 아래 표와 같이 조건에 따른 다양한 대출 상품이 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지에서 더 자세히 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

구분		보금자리론	디딤돌대출	적격대출
지원대상자	연소득	미혼 : 본인, 기혼 : 부부합산 ① 일반 - 7천만 원 이하 ② 신혼가구 - 8천 5백만 원 이하(혼인신고일로부터 7년 이내이거나 결혼예정자 ③ 다자녀가구 - 미성년자 3명 이상 : 1억 원 이하 (2명 9천만원, 1명 8천만원)	① 일반 - 6천만 원 이하 ② 생애최초/신혼/2자녀 이상 - 7천만 원 이하	제한없음
	보유주택수	무주택자, 처분 조건 1주택자	무주택자	무주택자, 처분 조건 1주택자(투기지역 불가)

<출처 : 한국주택금융공사 홈페이지>

 

 

구분		보금자리론	디딤돌대출	적격대출
대상주택	가격	6억 원 이하	5억 원 이하 ※ 만 30세 이상 미혼 단독세대주 주택가격 3억원	9억 원 이하
대출한도		3.6억 원(3자녀 가구l 4억 원)	2억 원(만 30세 이상 미혼 단독세대주, 신혼가구, 2자녀 이상일 경우 금액 변동 있음)	5억 원
한도제한		최대 DTI 60%, 최대 LTV 70%(실수요자 요건 미해당 시 10%차감) ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용	최대 DTI 60% 최대 LTV 70%	최대 DTI 60% 최대 LTV 70% ※ 투기지역 및 투기과열지구, 조정대상지역 대출 규제 적용

<출처 : 한국주택금융공사 홈페이지>

 

정책 지원 대상자가 아니더라도 너무 실망하지 말고, 제1, 2 금융권의 민간 주택담보대출 상품을 이용할 수도 있으니 말입니다. 민간 주택담보대출은 일반적으로 정책 지원 상품보다 금리가 조금 높은 대신 자격 조건이 덜 까다롭고 금융기관 상품마다 대출 조건이 모두 다르기 때문에 자신에게 어떤 상품이 적합한지 꼼꼼하게 따져보는 것을 추천드립니다.

 

 

2. 얼마나 대출받을 수 있을까? 용어부터 알아두어야 편리합니다.

그러면 내가 받을 수 있는 주택담보대출은 얼마일지 궁금하실 겁니다. 나의 대출 한도를 확인하기 위해 알아둬야 할 용어를 먼저 알아볼까요?

1) LTV (Loan To Value) : 주택담보 대출 비율

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산 가치의 비율을 말합니다. 예를 들어 LTV 60%, 집값이 1억 원이면 최대 6,000만 원까지 대출받을 수 있고, LTV는 기본적으로 부동산 시장의 과열을 방지하기 위한 규제 장치입니다. 그래서 정부의 부동산 정책 방향, 투기 지역과 조정 대상 지역 여부 등에 따라 비율이 달라집니다.

 

주택담보 대출 비율

2) DTI (Debt To Income) : 총부채 상환 비율

내 소득 중 부채 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 내 연간 소득을 기준으로 내가 매년 갚아야 할 대출 원리금을 어느 수준 아래로 제한합니다. 쉽게 말해 소득은 적은데 비싼 집을 사면 그 빚을 갚기 어려울 테니, 현실적으로 갚을 능력만큼 빌리라는 뜻입니다. 연 소득이 5,000만 원이라고 가정해 볼까? 만약 DTI가 40% 조건이면, 1년에 최대 2,000만 원까지 상환할 정도만 대출받을 수 있습니다. 이보다 더 많이 갚아야 하는 대출 규모라면 빌릴 수 없는 겁니다.

3) DSR (Debt Service Ratio) : 총부채 원리금 상환 비율

DSR은 최근 등장한 용어입니다. DTI처럼 연간 소득을 기준으로 부채 상환 비율을 뜻하는 개념인데, 조금 다른 건 주택과 상관없는 다른 부채 상환액까지 모두 포함한다는 점입니다. 즉 주택담보대출 원리금뿐 아니라 학자금 대출, 카드론, 신용 대출 등 모든 대출의 원리금을 모두 더합니다. 그래서 DTI에 비해 기준이 훨씬 엄격합니다.

위와 같이 연 소득 5,000만 원을 기준으로, DSR 40% 조건이라면 내가 가진 모든 대출 상환액이 2,000만 원을 넘지 않아야 합니다. 만약 주택담보대출 원리금이 2,000만 원이고, 다른 대출 상환액이 1,000만 원이 있다면 대출을 받을 수 없습니다.

 

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