역월세 계약, 주의사항 4가지

최근 금리는 오르고 부동산 가격은 내리고 전세를 살면서 전세가가 내리면 집주인은 전세계약을 연장할 때 전세보증금을 낮춰 연장하면 그 차액이 생기게 됩니다. 그럼 이 차액이 문제인데, 안 그러는 주인 분들도 계시지만 가끔 전세금의 차액을 못 받는 어려움을 겪을 때가 있습니다. 그런데 사정상 보증금을 낮춰줄 수는 없다고 하고, 대신 전세대출 이자 일부를 지원하겠다고 합니다. 흔히 말하는 역월세가 아닌가 합니다. 다시 전세를 구하려면 번거롭기도 하고, 이사 비용을 생각하면 나쁘지 않은 것 같지만, 조심스럽습니다. 혹시 주의할 점은 없는지, 계약을 연장하면 전세보증보험을 유지할 수 있는지 궁금합니다.

 

 

 

계약 연장, 좋은 선택일 수 있지만 많이 생각해야 합니다.

글 : 김현우(MBC 라디오 <손경제상담소> 진행자)

- 전세자금대출, 전세보증보험을 못 받을 수 있습니다.
- 집주인에게 대출받을 수 있는지 물어봅니다.
- 계약을 연장한다면 특약은 필수입니다.

 

역전세와 역월세, 깡통전세

▶ 역전세 - 부동산 가격이 하락하면서 기존 계약 시보다 전세가격이 하락해서 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워지는 상황 (기존 전세금 3억 > 현재 전세금 2억)
▶ 깡통전세 - 마찬가지로 부동산 가격이 하락했거나, 원래 계약 시부터 집 값 자체가 전세보증금보다 낮은 경우(현재(기존) 집 값 3억 < 현재(기존) 전세금 4억)
▶ 역월세 - 역전세가 발생한 경우 임대인이 차액 부분을 임차인과 협의를 통해 일정 이율의 이자로 지급하거나, 임차인의 대출이자를 지원하기로 하는 방식 ex) 계약 시 4억 -> 현 시세 3억(1억에 대한 이자지급)

꼭 이사해야 하는 상황이 아니라면, 집주인의 제안대로 계약을 연장하는 게 좋은 선택일 수 있습니다. 이사비, 부동산 중개수수료도 아낄 수 있습니다. 하지만 결정하기 전, 다음의 내용들을 꼭 확인해야 합니다.

 

 

 

1. 역월세 계약 시 주의사항 4가지와 이자율

1) 주의사항 1

▶원래는 정상적으로 전세금을 돌려받아야 하는 것입니다.

① 만약 현재 또는 예상되는 향후 집 값이 전세금보다 낮거나

② 나중에도 집주인에게 전세금을 못 돌려받을까 봐 불안한 경우(등기부등본 등으로 파악된 집주인 근저당(대출)이 이미 많거나, 기타 파악 가능한 상황이 불안정한 경우 등)

③내가 원하는 역월세 이자율로 합의가 안된 경우

④ 역월세 이자보다 내 전세금 대출이자가 더 나가는 경우 등

→ 억지로 집주인의 역월세 계약 제안에 응할 필요는 없습니다.

 

2) 주의사항 2

▶어떤 상황에서도 자신의 원래 대항력(전입신고+점유)과 확정일자(우선변제권)는 그대로 유지해야 합니다.

→ 역월세를 맺더라도 기존의 확정일자 받아둔 계약서를 그대로 보관합니다.

→ 역월세 사항 추가기입 후 임대인 도장 찍기

① 대항력 : 제삼자에게 나의 권리(현재 내 임대차 관계)를 주장할 수 있는 힘

② 우선변제권 : 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 경우, 나의 전월세 보증금을 1순위로 받을 수 있는 권리(내 돈 먼저)

 

3) 주의사항 3

▶전세금반환부증보험은 꼭 가입되어 있어야 합니다.

→ 전세보증금반환보증(HUG, 주택도시보증공사)

→ 전세자금보증(HF, 한국주택금융공사)

→ 전세금보장신용보험(SGI서울보증)

① 같은 목적의 보험상품을 3가지 기관에서 운용하고 있습니다.

② 본인의 상황에 가장 적합한 상품에 가입합니다.

 

4) 주의사항 4

▶확정일자 도장받은 기존 임대차계약서를 꼭 가지고 있어야 합니다.

① 새로운 계약서를 쓰더라도 기존 원계약서와 새로운 계약서 둘 다 반드시 가지고 있어야 합니다.(추가 내용을 원계약서에도 기입하고 서명, 날인을 받아도 좋음)

② 새로운 계약서를 쓰지 않고 기존 계약서에 추가로 작성하고 임대인의 서명 날인을 받는 방식도 가능함)

③ 추가계약서 작성 시 공인중개사에게 대서료(약 10만 원) 수수료 발생

 

5) 역월세 이자율

▶월세로 전환하는 보증금에 대해 10% 또는 한국은행 기준금리+2% 중 낮은 이율을 적용합니다.

▶만약에 이렇게 정해진 이율이 전세금 대출이자 보다 낮은 경우에는 임차인이 불리하기 때문에, (역월세를 받아도 대출이자가 더 나가는 상황) 최소한 대출이자 이상의 역월세 이자율을 임대인과 합의 시 요구하는 것이 맞습니다.

 

 

2. 전세자금대출을 받았다면

대출을 연장할 수 있는지 확인합니다. 사연자님의 상황처럼, 전세보증금이 달라지지 않으면 간단히 연장할 수 있습니다. 계약서에 '임대차 기간을 연장한다.'는 내용만 추가하면 됩니다. 하지만 집주인이 '중간에 사정이 좋아지면 이자지원을 중단하고, 보증금의 일부를 지급한다'는 내용의 특약을 넣자고 할 수도 있습니다. 이렇게 되면 가입한 전세자금대출을 유지하는데 문제가 생길 수 있습니다. 그러니 대출에 영향이 없을지 꼭 확인해야 합니다.

 

 

3. 문제는 전세보증금 반환보증

계약을 연장하면 전세보증금 반환보증을 받기 어려울 수 있습니다. 작년보다 공시가격이 하락했기 때문입니다. 전세보증금 반환보증 여부는 '공시 가격'의 영향을 받고, 전세가가 공시가격보다 높으면 전세보증금 반환보증을 받을 확률이 낮습니다. 즉, 계약을 연장하면 전세보증금 반환보증을 유지하기 어려울 수도 있습니다.

 

전세보증금 반환보증이란?
내 보증금을 지켜주는 보험입니다. 흔히 '전세보증보험'이라고 불립니다. 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 때, 집주인 대신 보험회사로부터 보증금을 받을 수 있습니다. 단, 계약 기간이 만료되기 최소 6개월 전에 들어야 합니다.

 

전세보증금 반환보증은 만약의 경우 보증금을 돌려받을 수 있는 안전장치입니다. 만일의 경우를 대비애 꼭 가입해야 합니다. 그러니 전세보증금 반환보증을 받을 수 없다는 위험을 부담하기보다는 집주인과 다시 협의해 금을 낮춰서 계약을 연장하거나 다른 곳으로 이사하길 추천합니다.
물론 이미 집주인이 보증금을 낮출 수 없다고 했으니 보증금을 낮추기 어려울 겁니다. 다행히 정부에서 지난 7월 27일부터 역전세난을 겪는 집주인을 위해 대출 규제를 완화했습니다. 세입자에게 전세금을 돌려줄 목적으로 대출을 받을 수 있게 되었고, 집주인에게 대출을 받을 수 있는지를 먼저 확인해 달라고 요청하는 것도 좋은 방법입니다.

 

 

4. 그래도 계약을 연장하고 싶다면

집주인의 제안에 따라 계약을 연장하기로 결정했다면 꼭 해야 할 일이 있습니다. 먼저 집주인과 상의해 어떤 방식으로 대출이자를 받을지 결정합니다. 그리고 결정한 내용, 즉 '이자 지원 방식'을 계약서에 특약사항으로 기재합니다. 그래야 혹시 모를 분쟁을 대비할 수 있습니다.

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