내 집 마련, 주택관련 세금 절세팁

집을 사려면 세금에 대해 잘 알아두어야 합니다. 주택은 가격이 높은 만큼 내야 할 세금도 만만치 않습니다. 오늘은 내 집 마련할 때 필수로 납부해야 할 세금과 절세를 위한 팁을 알려드립니다.

 

< 출처-카카오뱅크 >

 

 

 

1. 주택 구매 예산에 꼭 포함하십시오 - 취득세

취득세는 구입하고자 하는 주택의 취득가액, 조정대상지역 포함 여부, 세대가 보유하는 주택 수(취득주택 포함) 등에 따라 1~12%의 세율이 적용됩니다. 또한, 취득세에는 지방교육세와 농어촌 특별세가 부가됩니다. 이를 다 더하면 실제 부담해야 하는 취득세는 1.1~13.4%에 이릅니다.
취득세율은 세대가 보유한 총 주택 수에 따라 큰 차이가 납니다. 때문에 세금을 절약하고 싶다면 주택을 보유하고 있는 세대원과 세대 분리를 한 후에 주택을 구매하는 것이 유리합니다.

 

< 지역 및 주택 수에 따른 매매 시 취득세율 >

	조정대상지역	비조정대상지역
1주택	1 ~ 3%	1 ~ 3%
2주택	8%(일시적 2주택 제외)
3주택	12%	8%
4주택 이상	12%	12%

< 취득가액별 취득세율 >

취득가액	취득세율
6억원 이하	1%
6억원 초과 ~ 9억원 이하	1.01% ~ 2.99%
9억원 초과	3%

여기서 잠깐!!!
2022년 12월 21일 정부는 2023년 경제정책방향을 발표하면서 주택에 대한 취득세를 인하하겠다 발표했습니다. 조정대상지역과 상관없이 2 주택까지는 취득세 중과세율 적용하지 않고 3 주택 이상 및 법인이 취득하는 주택은 종전 중과세율의 50% 인하하며 시행시기는 2022년 12월 21일 취득분부터 적용하겠다는 겁니다. 당시 정부는 2023년 2월 중 지방세법을 개정해서 소급적용하겠다고 했지만, 2022년 3월 현재까지 지방세법 개정이 이루어지지 않고 있어서 현재도 여전히 기존과 같은 중과세율이 적용되고 있습니다.

 

 

 

2. 집을 매매했다면 내야 합니다 - 보유세

보유세에는 총 2가지가 있습니다. 주택 보유자에게 부과하는 재산세, 그리고 재산세 납부 의무자 중 일정 기간을 초과하는 주택을 가진 자에게 부과하는 종합부동산세가 있습니다. 어떤 차이점이 있는지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

 

< 주택분 재산세와 종합부동산세 비교 >

	재산세	종합재산세
유형	지방세	국세
과세방법	물건별 개별과세	인별 합산과세
부과대상	주택공시가격 전체금액	과세기준금액 초과분 (1세대 1주택 : 11억원, 다주택자 : 6억원)
납부기한	주택분 1/2 : 7월 31일 주택분 1/2 : 9월 30일	12월 15일

재산세는 시가표준액, 종합부동산세는 기준시가를 바탕으로 과세표준(세름을 부과하는 기준)을 산정합니다. 과세표준 계산법은 아래를 참고해 주시길 바랍니다.

 

[과세표준 계산법]
- 재산세 : 주택 공시가격에 공정시장가액 비율(60%)을 곱해 계산
- 종합부동산세 : 개인 소유의 주택/부동산 공시가격을 모두 합하고 여기에 공정시장 가액 비율(80%)을 곱해 계산

 

시가표준액과 기준시기는 국토교통부가 제공하는 부동산공시가격 알리미에 매년 4월 말에 고시됩니다.

 

 

 

또한 보유세는 초과누진세율이 적용된다는 점도 알아두셔야 합니다. 초진누진세율이란 여러 단계로 과세표준(세금을 부과하는 기준)을 구분하고, 각 단계별 금액을 초과할 때마다 점차 높은 세율을 적용하는 것을 의미합니다.

 

< 주택분 재산세율 >

과세표준	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.10%	-
6천만원 초과 ~ 1.5억원 이하	0.15%	30,000원
1.5억원 초과 ~ 3억원 이하	0.25%	180,000원
3억원 초과	0.40%	630,000원

< 주택분 재산세율 >

과세표준	기본세율		중과세율
	세율	누진공제액	세율	누진공제액
3억원	0.6%	-	1.2%	-
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.8%	600,000원	1.6%	1,200,000원
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.2%	3,000,000원	2.2%	4,800,000원
12억원 초과 ~ 50억원 이하	1.6%	7,800,000원	3.6%	21,600,000원
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.2%	37,800,000원	5.0%	91,600,000원
94억원 초과	3.0%	113,000,000원	6.0%	185,600,000원

※기본세율 : 지역불문 1 주택자, 조정 및 비조정대상지역 각 1 주택자, 비조정대상지역 2 주택자
※중과세율 : 조정대상지역 2 주택자, 지역불문 3 주택 이상

→ 예를 들면 주택분 재산세 과세표준이 1억 원인 경우 6천만 원은 0.1%, 나머지 4천만 원은 0.15%의 세율이 적용됩니다. 국세청 홈택스에서 종합부동산세 간이 세액계산 서비스를 이용해 세금을 직접 계산해 볼 수도 있습니다.

 

 

 

 

3. 주택매매 / 보유세금, 이렇게 절세해 보십시오.

1) 주택 매매 시점 정하기

과세기준일인 6월 1일을 기준으로 주택을 소유하고 있다면 1년 치 보유세를 모두 납부해야 합니다. 때문에 보유세를 절세하고 싶다면 6월 2일 이후에 주택을 사는 것이 현명합니다.

 

여기서 잠깐!!!
주택 소유 기준은 주택 매매일로 결정됩니다. 일반적으로 주택 매매일은 계약 체결일이 아닌 자금 청산일을 뜻합니다. 단, 잔금 청산 전에 등기이전을 먼저 했다면 등기접수일이 매매일이 됩니다.

 

2) 주택 명의 설정하기

재산세는 물건별 개별과세로 소유자나 소유형태에 따른 세액 차이가 없는 반면, 종합부동산세는 인별 합산과세로 세대별 혹은 소유자별 주택 수나 소유 형태에 따라 세금이 크게 차이가 납니다. 따라서 주택을 구입할 때는 공동명의로 할 것인지 혹은 단독 명의로 할 것인지, 단독 명의라면 누구로 할 것인지를 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

→ 예를 들면 부부가 4 주택을 소유해도 각각 2 주택을 보유하는 경우라면 중과세율이 아닌 기본세율이 적용됩니다. 반면 3 주택 이상 소유자로 분류되어 중과세율이 적용되므로 유의해야 합니다.

3) 1세대 1 주택자 특례 받기

2021년부터는 부부 공동명의 1세대 1 주택자도 특례가 적용되어 개인별 과세 방식과 1세대 1 주택자 과세 방식 중 유리한 쪽을 선택하여 납부할 수 있습니다. 1세대 1 주택 과세 방식을 선택하면 과세 기준금액이 9억 원이 아닌 12억으로 적용될 뿐만 아니라, 장기보유세액공제와 고령자 세액공제 대상이 되어 최고 80%까지 세액공제가 가능합니다.

 

여기서 잠깐!!!
1세대 1 주택자 과세방식을 선택하면, 부부 중 지분이 많은 사람이 납세의무자가 됩니다.
만약 지분이 같다면 부부 중 한 명을 선택할 수 있습니다.

최근 주택시장의 가격 변동이 심해 관련 세법이 자주 바뀌고 복잡해져서 세무전문가들조차 헷갈리는 경우가 많은데, 보다 정확한 세금 계산을 위해서는 가급적 많은 전문가와 충분히 상담해 보는 걸 추천합니다.

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