2023년 주택 상속 시 상속공제 알아보기

주택을 상속할 때 상속공제를 어떻게 받을 수 있는지 알아보도록 하겠습니다. 국세통계포털에 따르면 상속세 결정금액 중 건물의 비중이 2019년 이후 증가하고 있으며, 2021년에는 다른 자산에 비해 압도적으로 높은 금액을 차지하고 있습니다.

 

구분	2017	2018	2019	2020	2021
상속세 결정금액(토지)(백만원)	4,526,300	5,073,826	4,969,423	6,050,553	6,438,282
상속세 결정금액(건물)(백만원)	3,823,036	4,680,780	5,322,066	6,956,574	11,648,432
상속세 결정금액(유가증권)(백만원)	1,938,951	1,703,382	2,292,010	3,681,629	2,861,570
상속세 결정금액(금융자산)(백만원)	2,260,649	2,597,581	2,695,348	3,149,053	3,808,124

 

이 건물은 피상속인의 사망과 함께 피상속인이 거주 중이던 주택을 상속받은 경우가 대부분일 겁니다. 주택을 상속받을 경우 어떤 공제를 받을 수 있는지 ‘상속·증여 세금상식’ 중 배우자와 자녀의 상속 사례로 확인해 봅시다.

 

 

 

2023년 주택 상속 시 상속공제 사례

▶사례 1. 자녀가 10억 상당의 주택 1채를 물려받은 경우

돌아가신 아버지가 거주하던 주택 1채를 물려받았습니다.
주변에서는 재산 10억까지는 상속세가 나오지 않는다고 하는데 사실인가요?

→ 똑같이 10억 원 상당의 주택을 상속받아도 상속인 구성에 따라 상속세를 낼 수도, 안 낼 수도 있습니다.

예를 들어, 배우자와 자녀가 모두 있는 경우 최소 10억 원이 상속 공제됩니다.
이 때문에 많은 사람들이 10억 미만의 재산을 상속받으면 상속세가 나오지 않는다고 하는 것이지만, 배우자만 있거나 자녀만 있는 경우 공제금액이 적어지므로 같은 10억 원 상당의 주택을 상속받더라도 상속세가 나올 수 있습니다. 이외에도 금융재산 공제, 가업(영농) 상속공제 등 다양한 공제제도가 있으니 최대한 활용하시기 바랍니다.

 

▶사례 2. 상속세 신고를 위해 상속 주택을 평가해야 하는 경우

상속세를 신고하기 위해 인터넷으로 검색해 보니, 상속받은 주택을 평가해야 한다고 하네요! 용어도 어렵고 너무 복잡한데, 주택 가격은 어떻게 결정되는 걸까요?

→ 상속세는 재산에 대한 과세이기 때문에 현금이 아닌 재산의 가치를 화폐로 표현하는 과정이 필요하며 이 과정을 평가라고 합니다.

같은 재산을 두고도 거래가격, 공시가격 등 여러 방법으로 가격을 매길 수 있기 때문에 세법에서는 상속 재산 가격을 결정하는 방법으로 정해놓았으며, 그중 주택 가격은 아래 순위에 따라 결정됩니다.

1순위 - 상속받은 주택의 거래가격

상속받은 주택이 매매·경매 등을 통해 거래됐다면 그 거래 가격을 주택의 가격으로 봅니다. 단, 사망일 전 2년부터 사망일 후 15개월 사이에 이루어진 거래만 봅니다.
만약 매매·경매 외에 감정·공매 등을 통해 해당 주택의 가격을 평가한 적이 있으면 그 금액도 주택의 가격으로 볼 수 있습니다.

2순위 - 유사한 주택의 거래가격

위 기간 내에 상속받은 주택이 거래된 적이 없다면 상속 주택과 유사한 주택이 거래된 가격을 상속 주택의 가격으로 봅니다.

 

 

 

3순위 - 공시가격

유사한 주택의 거래도 없는 경우, 국토교통부장관 및 시장, 군수 또는 구청장이 공시하는 그 상속 주택의 공시 가격*을 주택의 가격으로 봅니다.
* 아파트, 빌라: 공동주택공시가격/ 단독주택: 개별주택공시가격

▶사례 3. 배우자가 주택을 상속받아 계속 거주하는 경우

돌아가신 아버지 주택을 어머니가 물려받았는데, 어머니가 그 집에서 계속 사시겠다고 합니다. 물려받은 현금도 없고 집을 팔 수도 없는데... 이런 경우 상속세가 많이 나오면 어떻게 해야 할지 걱정이네요.

→ 상속인 중 배우자가 있으면 누가 어떻게 상속받는지와 관계없이 최소 5억 원의 배우자 공제를 받을 수 있으며, 배우자가 재산을 상속받으면 배우자가 실제 상속받은 만큼 공제됩니다. 배우자가 10억을 받으면 배우자 공제는 10억 원입니다. 만약 상속 주택 가격이 10억 원 미만인 경우, 누가 주택을 상속받더라도 상속세는 나오지 않지만, 상속 주택이 10억 원 이상인 경우 배우자가 상속받는 것이 공제액이 더 커집니다.

12억 주택	배우자 상속	12억 공제
	자녀상속	10억 공제

 

단, 배우자 상속 공제에는 한도가 있습니다.
총 상속재산 중 배우자의 법정상속지분을 초과할 수 없고, 최대 30억까지 공제받을 수 있습니다.
① 법정상속지분 : 민법에서 정해놓은 상속인간 유산 배분 비율. 상속인 간 동등하게 배분하고 배우자는 5할 가산함.

② 배우자 법정상속지분 : 자녀 1명일 경우 60%(3/5), 2명일 경우 43%(3/7), 3명일 경우 33%(1/3)

▶사례 4. 어머니가 상속받은 집에 자녀가 거주하는 경우

배우자 공제를 받기 위해 아버지 주택을 어머니가 상속받기로 했습니다. 그런데 집안 사정상 제가 그 집에 살기로 했습니다. 주변에서 가족의 주택에 무상 거주할 경우 세금이 나올 수도 있다고 하는데, 사실인가요?

→ 일반적으로 증여세는 재산을 직접 받았을 때만 과세되는 것으로 생각할 수 있지만 ​우회적으로 재산을 받은 경우에도 증여세가 과세될 수 있습니다.
이 사례도 어머니로부터 직접적으로 금전을 받지는 않았지만 세법에서는 임대인에게 임대료를 지급하지 않는 것은 사실상 임대료만큼을 증여받은 것과 같은 것으로 봅니다. 다만 5년 이상 무상 거주를 가정하면 무상으로 거주 중인 주택의 가격이 13억 원 이하인 경우에는 증여세가 나오지 않습니다. ​사실상 증여로 간주되는 ‘받지 않은 임대료’가 5년간 1억 원이 넘어야 과세되는데, 임대료 계산하는 계산식*을 역산하면 주택 가격이 13억 원 이하일 경우 5년간 1억 원을 넘지 않기 때문입니다

무상거주한 기간 동안 위 식으로 계산한 임대료 합계가 1억 원을 넘으면 과세하고, 무상거주기간이 5년 이상이면 5년 주기로 계산합니다. 또한, 소유자와 함께 사는 경우에도 증여세는 없습니다. ​주택 가격이 13억 원 이상이라 하더라도 주택 소유자와 함께 거주 중인 가족에게는 당연히 증여세가 과세되지 않습니다. 고가의 부동산을 무상으로 임대하는 방법으로 재산을 이전하는 경우 과세하려는 목적이지 함께 거주하는 가족에게까지 과세하려는 취지가 아니기 때문입니다.

요건 1 - 10년 이상 계속하여 1세대 1 주택에 동거

군복무, 학업, 직장, 요양 등으로 불가피하게 연속해 거주하지 못한 경우에도 기간을 총합산하여 10년 이상 동거했다면 공제 가능합니다. 단, 자녀가 미성년자였던 기간은 제외됩니다.
1세대 1 주택을 판단할 때는 무주택자였던 기간도 포함되며, 일시적으로 2 주택을 보유한 경우 일시적 2 주택 기간도 포함됩니다.
* 일시적 2 주택: 이사, 봉양 등을 위해 불가피하게 새로운 주택을 구입해 2 주택이 된 경우. 종전 주택을 2년 이내에 양도했다면 동거 기간에 포함됨.

요건 2 - 피상속인과 동거한 자녀가 주택 상속

동거한 자녀가 주택의 일부를 상속받더라도 그 지분에 해당하는 금액만큼 공제가 됩니다. 예를 들어 동거한 자녀가 10억 원의 주택 중 50%만 상속받을 경우 5억 원을 공제받을 수 있습니다. ​단, 배우자는 피상속인과 동거했더라도 동거주택 상속공제가 적용되지 않습니다.

이상으로 주택 평가부터 배우자나 자녀가 주택을 상속받을 경우 공제되는 사항에 대해 살펴보았습니다.

 

 

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