확정일자 받는법, 꼭 해야 한다던데..

 

우리나라에는 전 세계에 없는 제도가 하나 있습니다. 전세제도입니다. 전세제도는 우리나라에서 부동산을 소유자에게 보증금을 내고 2년간 빌려 쓰는 제도입니다. 부동산 시장이 급격한 하락세를 맞이했으며 여러 가지 문제점들도 발생하고 있습니다. 그중 제일 큰 문제는 깡통전세나 전세사기인데 이 상황을 방지하기 위해 최소한의 안전장치로 세입자는 전입신고와 확정일자를 꼭 받아두어야 합니다. 확정일자 받는 법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

< 출처 : 카카오뱅크 >

 

 

 

1. 확정일자

세 들어 사는 집이 경매에 넘어가면 우선변제권(보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리)이 생기는 제도입니다. 우선변제권이 있으면 보증금을 돌려받을 수 있는 가능성이 커지니 무조건 받는 게 좋습니다. 임대인 동의 없이도 받을 수 있어 임대차계약서에 도정 찍는 날 바로 하는 것을 추천합니다. 대한민국 법원 인터넷 등기소에서도 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

확정일자만 받으면 안심해도 될까?
아닙니다. 오해 없으시길 바랍니다. 이것 자체의 법적 효력은 없습니다. 확정일자를 통한 우선변제권이 의미 있어지려면 대항력(제 3자에게도 임차권을 주장할 수 있는 권리)이 있어야 합니다.

대항력을 얻으려면
① 확정일자
② 전입신고
③ 점유(거주)
3종 세트가 기본으로 필요합니다.

 

 

 

2. 전세권설정부터 하라는 사람도 있습니다.

전세권설정이란 전셋집 등기사항증명서에 내가 임차인이라고 기록하는 것을 말합니다. 이것을 하면 등기사항증명서를 본 누구나 그 집에 임차인이 산다는 것을 알 수 있습니다. 확정일자와 전세권설정의 차이는 무엇일까? 나중에 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 전자는 보증금반환청구소송을 거쳐야 합니다. 그 판결문으로 경매를 신청합니다. 후자는 바로 경매 신청을 할 수 있습니다. 즉 소송에 걸리는 수개월의 시간을 벌 수 있습니다.

 

확정일자 VS 전세권 설정
확정일자가 (보증금을 지키는) 수비에 치중한 무기라면, 전세권 설정은 공격과 수비를 겸한 무기(보증금을 돌려받기 위한 경매 신청권)인 것이며, 전세권설정을 하면 설정 당일부터 효력이 생깁니다.

 

 

3. 전세권설정의 단점은 무엇일까?

일단 비쌉니다. 확정일자 수수료는 600원입니다. 하지만 전세권설정을 하려면 등록세(보증금의 0.2%), 교육세(등록세의 20%) 등을 냅니다. 보증금이 3억 원이면 70만 원 이상이 들어갑니다. 임대인의 동의도 필요합니다. 등기사항증명서에 관련 내용을 기록할 때 등기필증, 인감증명서 등 임대인의 서류가 필요합니다. 이 때문에 보통 상대적으로 간편하고 싼 확정일자에 대한 선호도가 높습니다.

 

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