전월세 계약서, 작성 시 확인해야 할 STEP 3

전월세 계약을 할 때 어떻게 계약서를 써야 하는지, 무엇을 알아봐야 하는지.. 세금 관련 다음으로 복잡하고 모르겠는 것이 바로 집 계약입니다. 나이가 적지는 않은데 항상 모르겠는 집 계약. 그래서 한번 알아봤습니다. 같이 보시고 도움이 되었으면 합니다. 그럼 자세히 알아보도록 합니다.

 

 

 

 

STEP 1. 등기사항증명서를 확인

봐야 하는 게 정해져 있으니 귀찮더라도 꼭 확인하시기 바랍니다.

1) 미리 봐야 하는 거야?

여건이 되면 보는 게 좋습니다. 등기사항증명서는 집의 신분증과 다름없습니다. 그 집의 소유권, 전세권 등 권리관계가 다 적혀있습니다. 이걸 어디서 보냐면 대법원 인터넷등기소에 접속해 집 주소를 입력하고 수수료(1000원)를 내면 누구든 등기사항증명서를 발급받을 수 있습니다.

2) 무엇을 봐야 할까?

만약 소유권에 대한 사항을 알려주는 '갑구'에 다음과 같은 단어가 하나라도 보인다면, 그냥 다른 집을 알아보는 걸 추천합니다.

① 가압류
빚을 진 이가 갚지 않을 거 같을 때, 돈을 빌려준 이가 미리 조치를 취하는 거라고 생각하면 쉽습니다. 이걸 해놓으면 자신의 것이라도 빚진 이 마음대로 그 재산을 팔 수 없습니다.
② 가처분
'집을 다른 이에게 팔 수 없다'라고 알려주는 등기입니다. 이런 집은 돈 주고 사도 자기 것이 되지 않습니다. 이 단어가 보인다면 문제가 있어도 많은 문제가 있는 집이란 의미입니다.
③ 가등기
소유권을 넘기라고 요구할 권리가 있음을 표기하는 등기입니다. 이것엔 순위보전적 효력이 있어 임차인이 대항력을 주장하지 못할 수 있습니다.
④ 압류
국가기관이 채무자의 특정 재산에 대한 처분을 제한하는 강제 집행을 의미합니다. 압류가 되면 빨간딱지라고 불리는 스티커를 붙여 살림을 강제로 확보함을 말합니다. 이 정도면 생각만으로 무시무시할 것입니다.

 

 

 

 

 

 

STEP 2. 등기사항증명서를 다 봤으면

그다음 해야 하는 건 계약하러 온 사람이 진짜 그 집의 주인인지 꼭 확인해봐야 합니다.

1) 집주인이 아닐 수도 있을까?

① 신분증 사진과 얼굴을 대조하고
② 신분증 이름과 등기사항증명서상 소유자 이름을 대조하는 것이 기본입니다.
이렇게 하고도 찜찜하면 등기필증(집문서)까지 확인하면 좋습니다. 단, 요샌 관행상 대부분 임대차계약 시 등기필증까지 확인하지는 않습니다. 하지만 공인중개사조차 잘 모르는 임대인이라면 등기필증 확인을 요구할 필요가 있습니다.

2) 도장 찍기 전, 등기사항증명서만 보면 될까?

큰일 날 소리. 등기사항증명서엔 치명적 단점이 있습니다. 실시간으로 권리변동 사항을 넣을 수 없습니다.
예를 들어 2023년 5월 10일 전월세 계약을 맺고 6월 9일 잔금을 치르기로 했다고 치면 계약서 쓰는 날 정오에 등기사항증명서를 살펴 권리분석을 한 결과 문제는 없습니다.

한데 잔금일에 이걸 다시 살피니 그때 본 것과 다른 것입니다. 해당 부동산의 권리 사항을 적는 '을구'에 근저당권(담보대출)이 설정된 것이며, 근저당권이 과하게 많으면 나중에 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 제대로 돌려받지 못할 수 있습니다. 이 때문에 등기사항증명서는 계약 시점부터 잔금일까지 꼭 세 번 이상은 확인을 해 주어야 합니다.

 

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안심전세 앱에서도 등기사항증명서 체크 가능합니다.
계약이 끝난 후 안심전세 앱에서도 등기사항증명서의 변동 사항을 체크할 수 있습니다. 심지어 등기사항증명서에 변동이 생기면 카카오톡으로 알려준다는 사실. 1회 발급(1000원)으로 무려 2년 6개월 동안 알림이 유지됩니다.

3) 귀찮은데... 공인중개사에게 맡기면 안 될까?

공인중개사사무소 입구에 붙은 '중개 사고 손해 배상책임보증 1억 원'이라고 쓰인 스티커를 보고 맡기면 어떨까를 생각한다면 그 문구를 너무 믿지 않는 것이 좋습니다. 그건 그냥 공인중개사가 1억 원짜리 보증보험(공제)에 가입했단 말일 수도 있습니다. 즉 임대차계약서를 쓸 때 공인중개사가 실수한 경우 소송을 통해 '1억 원 이하'의 보험금을 받을 수 있습니다. 어디까지나 일차적 책임은 계약 당사자에게 있으니 확인에 확인을 해야 합니다.

4) 공인중개사가 '대리계약'을 하자 한다면?

임대인의 위임장이 있다면 괜찮습니다. 하지만 위임장 없인 절대 안 됩니다. 이런 상황에서도 전세 사기가 일어날 확률이 높습니다. 공인중개사가 임대인을 대리해 세를 놓으면 임차인에겐 전세보증금을 받고, 임대인에겐 월세를 놓았다고 거짓말을 한 후 그 차액을 횡령하는 경우도 있습니다.
결국 중개사는 사기죄로 처벌됐지만, 민사상 '무권대리'이기에 임차인은 임대인에게 보증금을 받을 수 없습니다. 대리인과 계약할 경우엔 몇 배 더 신중이 계약을 해야 합니다.

 

 

 

대리계약 시 확인해야 할 서류는 무엇일까?
소유자에게 받은 위임장과 인감증명을 봐야 합니다. 가령 본인이 소유자의 부모라며 '명의만 딸로 돼 있지. 실제 관리는 제가 다 해요.'라고 해도 위임장과 인감증명을 가져올 때까지 계약을 하지 않는 것이 탁월한 선택입니다.

 

 

 

STEP 3. 계약서에 특약을 넣을 차례

1) '특약사항란'에 무엇을 넣어야 할까?

'특별한 약정'이란 의미하는 특약을 너무 쉽게 보면 안 됩니다. 계약서의 완성도를 결정짓는 중요한 요소입니다. 그 내용은 최대한 '자세히, 세세하게' 넣는 것이 좋습니다. 그런데 무엇을 넣어야 하는지가 막막할 것입니다.

① '임차인이 임차 주택을 인도받을 때까진 저당권 등 권리설정을 하지 않는다'는 내용입니다.(정말 중요함)
② 벽지나 페인트 등 입주 전 수리해야 할 것과 그 비용 처리
③ 보일러와 수도 등 거주 기간에 고장 날 염려가 있는 것에 대한 수리 및 비용 부담 등에 대한 조항은 꼭 넣어야 합니다. 이 외에도 임대인과 구두로 협의한 모든 사항을 기록할 수 있습니다.

 

 

 

임대인 동의 없이 강아지나 고양이 등 반려동물을 키워도 될까?
임대인과 좋은 관계를 유지하기 위해 미리 '반려동물을 키운다'라고 알리는 것이 좋습니다.
만약 임대인이 꺼리는 것 같으면 특약사항란에 '벽지 훼손 같은 문제 발생 시 수리비 전액을 변상한다'는 조항을 추가하면 됩니다. 내 반려동물이 소중하듯 임대인의 집도 소중하게 생각합니다.

 

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