내 집 마련, 소유권 이전등기

살면서 제일 큰 일은 내 집을 마련하는 것일 겁니다. 크던 작던 내 집을 가지는 것이 제일인 대한민국입니다. 그래서 부동산이나 주택을 매매하면 큰돈이 오가는 거래인만큼 이것저것 챙겨야 할 서류 등이 많습니다. 특히 부동산 소유권을 주고받는 등기이전 절차는 매우 중요하므로 잘 알아 두어야 합니다. 그래서 오늘은 소유권 이전등기에 대해 자세히 알아볼까 합니다.

 

< 출처-카카오뱅크 >

 

 

 

소유권 이전등기는 뭘까?

보통 물건을 사고파는 거래는 물건에 대한 돈을 지불하는 것으로 끝납니다. 하지만 들고 다닐 수 없는 땅이나 건물처럼 ‘움직이지 않는 자산’인 부동산 거래는 조금 다릅니다.

 

민법 제186조(부동산물권변동의 효력)
부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

위와 같이 부동산 거래는 계약을 할 때 소유권을 이전해야만 법적으로 거래에 효력이 생깁니다. 쉽게 말해 집을 살 때는 단순히 돈만 지불하면 되는 것이 아니라, 소유권을 나에게로 가져오는 절차가 꼭 필요하다는 겁니다.

 

 

소유권 이전등기는 언제 해야 할까?

보통 주택을 거래할 때는 계약서를 쓴 후 계약금을 먼저 지불합니다. 이때 계약금을 제외한 나머지 주택 구매 비용을 지불하는 ‘잔금일’도 함께 정하게 되는데 바로 이 잔금일에 소유권 이전등기를 진행하는 게 보통입니다. 법적으로는 잔금일로부터 60일 이내 취득세를 신고하고 소유권 이전등기 신청을 마쳐야 합니다. 만약 60일 이내에 취득세 신고를 하지 않을 경우 취득세액의 20%에 해당하는 가산세를 납부해야 하고, 기간 내 이전등기를 하지 않으면 부동산등기 특별조치법상 부동산등기해태 과태료를 납부해야 합니다.

 

 

 

소유권 이전등기는 어떻게 하나?

소유권 이전등기는 챙겨야 할 서류도 많을뿐더러, 절차도 복잡한 편이라 법무사에게 위임해 처리하는 걸 추천드립니다. 공인중개사에게 법무사를 추천받거나, 법무사 앱에서 견적을 받고 직접 법무사를 선정할 수도 있습니다. 물론 최근엔 간단한 소유권 이전등기는 직접 셀프로 처리하는 분들도 있습니다. 필요 서류를 챙겨서 부동산 관할 등기소에 방문해 접수하면 간단합니다. 단, 셀프로 등기할 수 없는 경우도 있으니 꼭 확인하시길 바랍니다.

▶셀프 등기가 불가능한 상황

① 매수인이 은행에서 잔금 대출을 받아, 매수와 동시에 근저당권이 설정되는 경우
② 매도인이 등기권리증을 분실한 경우
③ 그 외 권리관계나 세금 등이 복잡하여 일반인이 처리하기 어려운 경우

 

 

필요한 서류는 무엇인가?

매도인(집을 파는 사람)과 매수인(집을 사는 사람) 각각 준비해야 할 서류가 다릅니다.

 

▶소유권이전등기 필요서류

매매이전등기 필요 서류
1) 매도인	2) 매수인	3) 공통
① 인감 도장 ② 부동산매도용 인감증명서 ③ 주민등록초본 ④ 등기권리증 ⑤ 주민등록증 사본	① 주민등록초본 ② 막도장 ③ 매매계약서	① 위임장 ② 매매계약서 ③ 토지대장등본 ④ 건축물대장등본 ⑤ 부동산거래계약신고필증 ⑥ 부동산거래계약신고위임장 ⑦ 인감증명서 ⑧ 토지거래계약허가증 ⑨ 농지취득자격증명 ⑩ 등록세 및 취득세신고

1) 매도인

① 인감도장 (등기신청 위임장에 날인)
② 부동산매도용 인감증명서 (매수인 인적사항에 기재)
③ 주민등록초본 (주소변동내역 포함하여 발급)
④ 등기권리증 (등기권리증 없는 경우 법무사의 확인서면으로 대체)
⑤ 주민등록증 사본

 

2) 매수인

① 주민등록초본
② 막도장 (등기신청 위임장에 날인)
③ 매매계약서

3) 공통

① 위임장 (매도인 인감 및 매수인 막도장 날인)
② 매매계약서 (매도인 및 매수인 공동 작성)
③ 토지대장등본 (법무사 준비)
④ 건축물대장등본 (법무사 준비)
⑤ 부동산거래계약(주택거래계약) 신고필증
⑥ 부동산거래계약신고 위임장 (인감 날인) : 법무사에게 부동산거래계약신고를 위임하는 경우
⑦ 인감증명서 (부동산거래계약신고 위임장용)
⑧ 토지거래계약허가증 (토지거래허가구역에 한함)
⑨ 농지취득자격증명 (농지인 경우에 한함)
⑩ 등록세 및 취득세신고 (법무사 준비)

매도인은 일반 인감증명이 아닌 부동산 매도용 인감증명서를 준비해야 하며, 여기에는 매수인의 인적정보(성명, 주소, 주민등록번호)가 기재되어야 하므로, 매매계약서를 들고 주민센터에 방문해서 발급받아야 합니다. 등기필증이나 등기필정보는 법무사가 챙기며, 이것을 소유권 이전 시 매수인에게 전달하면 됩니다.

 

 

주의할 점이 있나?

소유권 등기이전을 처리하기 힘든 상황이 일부 있으며, 미리 알아 두면 혹시 모를 상황을 대비할 수 있습니다.

1) 매도인에게 근저당권부 채무가 있는 경우

- 매수인으로부터 잔금을 받고, 바로 채무를 변제해야 무사히 소유권 등기이전을 완료할 수 있습니다. 매도인은 은행으로부터 미리 가상계좌를 받아, 매수인에게 전달하고, 매수인이 잔금일에 해당 가상계좌로 잔금을 송금하면 매도인의 채무가 바로 변제되도록 처리할 수 있습니다.

 

여기서 잠깐!
매수인이라면 매도인의 은행 지점 담당자에게 매도인의 채무 완납영수증 사본을 미리 받아 두시길 바랍니다. 혹시 모를 금전 거래 사고를 예방할 수 있습니다.

 

2) 등기권리증을 분실한 경우

미리 법무사 사무소에 연락하면 확인서면을 준비해 주기 때문에, 등기권리증 없이도 소유권 이전등기를 진행할 수 있습니다.

 

---

 같이 보면 좋을 포스팅 

내 집 마련, 생애최초주택구입자금대출 자격

내 집 마련, 주택관련 세금 절세팁

내 집 마련, 꼭 보관해야 하는 서류

내 집 마련, 공인중개사와 법무사 바로알기